IR ou IS pour les SCI ?

Créer une SCI offre souplesse et sécurité  dans la détention d’un bien immobilier. Toutefois sur le plan fiscal, il vous faut faire un choix crucial : choisir un régime d’imposition à l’IS ou à l’IR. Il existe en effet plusieurs régimes d’imposition pour les SCI, avec des conséquences bien différentes.

Bien choisir son régime fiscal au moment de la création

Par défaut, une société civile immobilière est soumise à l’impôt sur les revenus. Lors de la création d’une SCI ou en cours de vie, vous avez la possibilité d’opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Mais attention, ce choix est définitif ! Il ne sera plus possible de repasser à l’IR par la suite.

SCI soumise à l’impôt sur le revenu

La SCI est alors dite « translucide », ce sont les associés qui sont directement imposés à l’IR en fonction des parts qu’ils détiennent dans la SCI. Ainsi, vous devrez déclarer vos revenus fonciers procurés par la SCI comme des revenus fonciers classiques. En outre, s’appliqueront les prélèvements sociaux au taux de 15,5%. La charge d’imposition peut donc se révéler très lourde !

Toutefois, vous pourrez utiliser le déficit foncier, dans la limite de 10 700€ et hors intérêt d’emprunt, pour réduire votre imposition. Un autre avantage de l’IR apparaît en cas de cession de l’immobilier. En effet, la plus-value échappera à l’imposition après 30 années de détention, grâce à un abattement progressif par année de détention.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

A l’inverse la SCI à l’IS perd sa transparence. Elle subit sa propre imposition au taux de 15% jusqu’à 38 120€ et 33,33% au-delà. A noter que la loi de finances pour 2017 prévoit d’abaisser le taux à 28%.

Le principal avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir amortir le bien immobilier acheté. Ainsi le bénéfice imposable est réduit. De plus, les frais d’acquisition, intérêts d’emprunt et la rémunération du gérant seront également déductibles dans ce régime fiscal contrairement à l’IR.

En contrepartie, si vous réalisez une plus-value immobilière au moment de la revente du bien celle-ci sera soumise à l’IS sans abattement.

En conclusion, le choix du régime d’imposition  va dépendre de votre stratégie patrimoniale et de vos objectifs. La SCI à l’IS apparaît comme  une solution à étudier en priorité. Et plus spécialement si vous désirez vous constituer un patrimoine immobilier sans perspective de revente des biens. Une vidéo ? cliquez ici.